Sprzedam dwa trapezy. Najmniejsze działki inwestycyjne przy Dworcu w Nowym Targu.
NOWY TARG | 494 m² (238 + 256) | przy Dworcu Autobusowym, KU1

Tak, trapezy. Wąskie. Jeden ma 7 metrów w najszerszym miejscu i zwęża się do 4. Drugi to klin od 12 metrów do prawie zera. Trzy osoby na całym Podhalu mogą na tym zarobić i jeśli czytasz to ogłoszenie, prawdopodobnie jesteś jedną z nich. Reszta scrolluj dalej, oszczędzimy sobie pytań.
Dlaczego ta oferta jest dla nielicznych:
Plan miejscowy (KU1) wymaga, żeby budynek pełnił funkcję obsługi pasażerów kasy, poczekalnia, WC, biuro przewoźnika. Komercja, czyli to, na czym da się zarobić bezpośrednio, może zająć max 50% rzutu parteru. Czyli: nie postawisz tu kawiarni. Nie postawisz biura nieruchomości. Nie postawisz salonu GSM. Postawisz budynek dworcowy z komercją w środku albo nic.
Dla kogo plan KU1 to zaproszenie, nie bariera:
Operator/właściciel sąsiedniego dworca, dla którego te działki to naturalne poszerzenie zaplecza
Właściciel działki środkowej (między naszymi dwiema), dla którego konsolidacja trzech parceli odblokowuje wartość
Inwestor build-to-suit, który wybuduje obiekt dworcowy i wynajmie go przewoźnikowi na 10 lat
Banner z napisem "do sprzedania" wisi przy dworcu już od dawna. Lokalni nie zadzwonili. To znaczy, że albo nie potrzebują, albo nie wiedzą, że mogliby skonsolidować swoją pozycję, kupując te działki poniżej ceny rynkowej bo nikt inny ich nie kupi po 499k. Stąd ten tekst pisany ostro, żeby trafić do właściwego odbiorcy, a nie do 50 osób, które potem zadzwonią z pytaniem "czy mogę otworzyć tu pizzerię" (nie, nie możesz).
Czy to działki dla Ciebie?
Dla kogo: Operator dworca / przewoźnik szukający rozszerzenia zaplecza w sąsiedztwie istniejącej infrastruktury. Inwestor build-to-suit pod kontrakt z przewoźnikiem regionalnym. Sąsiad (właściciel działki środkowej), dla którego konsolidacja trzech parceli daje grunt o znacznie korzystniejszej geometrii.
Nie kupuj jeśli: Chcesz postawić sklep, biuro, gastronomię lub usługi bez funkcji dworcowej plan tego nie pozwala. Liczysz na kontener lub food truck obiekty tymczasowe są w MPZP zakazane na całym obszarze planu. Szukasz prostokątnej działki budowlanej w czystej strefie U tu jesteśmy w KU1, czytaj uważnie. Nie masz cierpliwości na ścieżkę projektową, w której pozwolenie na budowę musi mieć funkcję "obsługa komunikacji".
Wyzwania działki
Wyzwanie 1: wąska, trapezowa geometria.
Plan miejscowy dopuszcza zabudowę bezpośrednio w granicy działki budowlanej. To znaczy, że na trapezie 7 38 m da się postawić budynek 7 28 m, ścianą-w-ścianę z sąsiadem (z PPOŻ-ową ścianą bez okien). Realna powierzchnia zabudowy: ~165 m² na większej, ~160 m² na mniejszej. Z 3 kondygnacjami kilkaset m² PUU, z czego połowa parteru i całość pięter w komercji.
Wyzwanie 2: funkcja dworcowa jako warunek konieczny w pozwoleniu na budowę.
Dla operatora dworca to nie wyzwanie to po prostu Twój biznes core. Dla inwestora build-to-suit to oznacza, że Twój główny najemca jest z góry zdefiniowany jako podmiot przewozowy. Dla kogokolwiek innego to filtr, który eliminuje konkurencję cenową ze strony marzycieli o "kawiarni przy dworcu".
Wyzwanie 3: wymóg parkingowy 3 mp na 100 m² PUU usługowej.
Na działkach o łącznej powierzchni 494 m² to wyzwanie projektowe. Realne rozwiązania: parking podziemny (kosztowny), porozumienie z gminą o współdzielonym parkingu dworcowym (negocjowalne), albo zabudowa parterowa z mniejszą PUU.
Wyzwanie 4: działki rozdzielone osobną parcelą.
Każda funkcjonuje samodzielnie. Strategia maksymalna: dokupić środkową od sąsiada daje to ~700-800 m² spójnego gruntu z dużo lepszą geometrią. Sąsiad środkowy to oddzielna rozmowa, ale jego pozycja nie jest tak silna jak wygląda nasze dwie działki bez środkowej i tak dają osobne projekty.
Lokalizacja w liczbach
Komunikacja Makro: Zakopane 25 min, Kraków 1h 30 min, Słowacja (Chyżne) 25 min, Krynica 1h 15 min
Centrum: Rynek Nowego Targu 5 min pieszo, deptak ul. Krakowska kilka kroków
Sąsiedztwo: Dworzec Autobusowy Nowy Targ bezpośrednio przy działkach (parking dworca po wschodniej stronie)
Widoczność: z ul. Królowej Jadwigi i wiaduktu przy ul. Krakowskiej front działek widoczny dla ruchu samochodowego i pieszego
Ruch pieszy: setki pasażerów dziennie busy do Krakowa, Zakopanego, na Słowację, lokalne kursy podhalańskie
Życie codzienne: sklepy spożywcze i drogerie w bezpośrednim sąsiedztwie, basen 5 min, urzędy 5 min
Transport: PKP Nowy Targ ok. 8 min pieszo, MPK Nowy Targ przystanki w okolicy Dworca
Potencjał inwestycyjny
Możliwość zabudowy: budynki obsługi komunikacji z usługami towarzyszącymi (komercja max 50% pow. zabudowy)
Chłonność (PUU): ~165 m² rzutu na większej działce, ~160 m² na mniejszej. Z 3 kondygnacjami teoretyczna PUU 400-500 m² na każdej (ograniczenia dachu spadowego 20 -45 i wymogu funkcji dworcowej do indywidualnego przeliczenia)
Scenariusze:
Opcja A: punkt obsługi pasażerów dla operatora regionalnego kasy + poczekalnia + WC + biuro przewoźnika + automaty/sklep/paczkomat. Najprostsza ścieżka, najbliższe trafienie w przeznaczenie podstawowe MPZP.
Opcja B: budynek 2-3 kondygnacyjny parter dworcowy (50% komercji towarzyszącej), wyższe kondygnacje 100% komercji (limit 50% dotyczy POWIERZCHNI ZABUDOWY, nie PUU). Biura, mniejsze lokale usługowe, ewentualnie aparthotel po interpretacji urzędu.
Opcja C: konsolidacja z działką środkową (jeśli da się dokupić) pełnoprawny mini-dworzec z komercją na ~700-800 m² spójnego gruntu, znacznie lepsza geometria projektowa.
Opcja D: dla operatora sąsiedniego dworca poszerzenie własnego zaplecza, dodatkowe stanowiska postojowe, zatoki manewrowe, pas zieleni izolacyjnej. Bez konieczności stawiania nowego budynku.
Gotowe koncepcje: brak analiza chłonności do zlecenia po stronie kupującego (architekt z doświadczeniem w obiektach komunikacyjnych)
Przeznaczenie i środowisko (MPZP)
Przeznaczenie główne: KU1 obiekty dworca autobusowego i urządzenia obsługi komunikacji publicznej (w tym wiaty przystankowe)
Przeznaczenie dopuszczalne: usługi komercyjne i obiekty handlowe do 2000 m² powierzchni sprzedaży, zieleń urządzona, infrastruktura techniczna jako funkcja TOWARZYSZĄCA przeznaczeniu podstawowemu, max 50% pow. zabudowy
Parametry zabudowy: max 70% pow. zabudowy | max 3 kondygnacje nadziemne | dachy dwu- lub wielospadowe 20 -45 (plan dopuszcza inne kąty)
Powierzchnia biologicznie czynna: min. 10%
Zabudowa w granicy: plan dopuszcza lokalizację obiektów budowlanych bezpośrednio w granicy działki (zgodnie z ogólnymi zasadami planu). Ściana w granicy musi być oddzieleniem przeciwpożarowym bez okien i drzwi.
Miejsca postojowe: min. 3 mp na 100 m² PUU obiektów usługowych na działce
Zakaz: lokalizacji obiektów tymczasowych (kontener, kiosk, przyczepa gastronomiczna nie zostaną zalegalizowane na całym obszarze planu)
Klasa gruntu: tereny zabudowane/komunikacyjne bez konieczności odrolnienia
Ochrona: brak strefy konserwatorskiej i przyrodniczej dla strefy KU1 (do potwierdzenia w aktualnym wypisie z MPZP działki mogą być w pobliżu planowanej przebudowy skrzyżowania ul. Kr. Jadwigi/Kilińskiego)
Media i uzbrojenie
Działka 12484/3 (większa): gaz w działce, prąd i światłowód w granicy, woda i kanalizacja w sąsiedztwie
Działka 12481/3 (mniejsza): prąd, woda, gaz, kanalizacja i światłowód w sąsiedztwie
Zgody na wpięcie: do uzgodnienia z gestorami sieci na etapie projektu
Warunki geotechniczne i ryzyka
Grunt: badania geotechniczne nie były wykonywane typowe dla Nowego Targu utwory osadowe Kotliny Orawsko-Nowotarskiej (do potwierdzenia odwiertem)
Woda gruntowa: brak danych do określenia w badaniu
Ukształtowanie: płaskie, różnice wysokości w obrębie działek minimalne (na podstawie geoportalu: 594-595 m n.p.m.)
Wymiary działek (z geoportalu):
  m²): trapez nieregularny boki 19 m / 36 m / 38 m / 14 m . Średnia szerokość ok. 11 m, długość ~38 m.
  m²): klin nieregularny boki 4,5 m / 12,5 m / 37 m / 33,5 m.
Kolizje: do weryfikacji w mapie zasadniczej z naniesionymi przebiegami sieci (mapa do dyspozycji w teczce)
Zagrożenia: teren zalewowy: nie | osuwiska: nie | szkody górnicze: nie
Komunikacja i dostępność (fizyczna)
Dojazd (status prawny): do uregulowania
Zjazd: do uzgodnienia w decyzji lokalizacyjnej bezpośrednie sąsiedztwo dworca daje elastyczność
Stan prawny i podatkowy
Własność: pełna własność (KW uregulowane obie działki)
Numery ewidencyjne: 12481/3 i 12484/3, obręb Nowy Targ
Obciążenia: Dział III (służebności): czysty | Dział IV (hipoteka): czysty
Podatki: PCC 2%
Opłaty dodatkowe: prowizja dla biura nieruchomości
Przygotowanie do sprzedaży
Stan terenu: porośnięty trawą i pojedynczymi krzakami, do uprzątnięcia przed inwestycją
Granice: do wznowienia geodezyjnego na życzenie kupującego
Ogrodzenie: brak
Jeśli czytasz to do tego miejsca prawdopodobnie jesteś jedną z tych trzech osób.
Zadzwoń. Pokażę dokumenty, zaprowadzę na działki,

Kontakt: Michał Chojnowski | Valor Estates | tel.   j. Polski / English)

Treść niniejszego ogłoszenia ma charakter wyłącznie informacyjny i stanowi zaproszenie do rokowań w rozumieniu art. 71 Kodeksu cywilnego. Nie stanowi ono wiążącej oferty handlowej w rozumieniu art. 66 1 Kodeksu cywilnego ani innych właściwych przepisów prawnych. Mimo dołożenia najwyższej staranności w przygotowaniu opisu, zawarte w nim dane nie stanowią wiążącego zapewnienia o stanie faktycznym czy prawnym nieruchomości. Zastrzega się prawo do ewentualnych błędów, nieścisłości oraz zmiany ceny lub wycofania ogłoszenia w dowolnym momencie bez podania przyczyny. Ostateczna weryfikacja parametrów w oparciu o dokumentację leży wyłącznie po stronie osoby zainteresowanej. Kopiowanie, rozpowszechnianie oraz wykorzystywanie zdjęć i treści ogłoszenia bez wyraźnej zgody autora jest zabronione i podlega bezwzględnej ochronie z tytułu praw autorskich.